Als Hudson Yards 2019 als größte private Entwicklung in der amerikanischen Geschichte eröffnet wurde, strebte es danach, Manhattans Far West Side mit einer eleganten Auswahl an ultraluxuriösen Eigentumswohnungen, Bürotürmen für mächtige Unternehmen wie Facebook und einem Einkaufszentrum mit begehrten internationalen Marken und Restaurants von Prominenten zu verwandeln Köche wie José Andrés.
Alles umgab eine kupferfarbene Skulptur, die für New York das wäre, was der Eiffelturm für Paris ist.
Aber die Pandemie hat den Immobilienmarkt von New York City und seine erstklassige 25-Milliarden-Dollar-Entwicklung verwüstet und erhebliche Fragen zur Zukunft von Hudson Yards aufgeworfen.
Hunderte von Eigentumswohnungen bleiben unverkauft, und das Einkaufszentrum ist leer von Kunden. Der Ankermieter Neiman Marcus hat Insolvenz angemeldet und endgültig geschlossen, und mindestens vier weitere Geschäfte sowie mehrere Restaurants haben ebenfalls den Betrieb eingestellt.
Das Herzstück der Entwicklung, die 150 Fuß hohe, skalierbare Struktur namens Vessel, wurde im Januar nach einem dritten Selbstmord in weniger als einem Jahr für Besucher geschlossen. Die Bürogebäude, deren Arbeiter viele Geschäfte und Restaurants versorgten, stehen seit dem vergangenen Frühjahr weitgehend leer.
Noch gefährlicher ist, dass die versprochene zweite Phase von Hudson Yards – acht zusätzliche Gebäude, darunter eine Schule, mehr Luxuswohnungen und Büroflächen – auf unbestimmte Zeit ausgesetzt wird, da der Entwickler, die Related Companies, eine Bundesfinanzierung für eine fast 10 Hektar große Plattform anstrebt die es gebaut wird.
Related, das gesagt hatte, dass das gesamte Projekt im Jahr 2024 abgeschlossen sein würde, bietet keinen geschätzten Fertigstellungstermin mehr an.
Die Leiden des Projekts sind in vielerlei Hinsicht ein Mikrokosmos der umfassenderen Herausforderungen, denen sich die Stadt gegenübersieht, während sie versucht, sich zu erholen.
Related sagte, es zähle auf wohlhabende Käufer, die seine Eigentumswohnungen füllen, und auf Kunden mit tiefen Taschen, die das Einkaufszentrum füllen, um Hudson Yards finanziell lebensfähig zu machen.
Aber das war, bevor das Coronavirus in New York ankam.
Da die Pandemie Angestellte dazu zwingt, zu Hause zu bleiben – und ausländische Käufer und Touristen fernhält – ist nicht klar, wann oder ob die Nachfrage nach dem riesigen Angebot an gehobenen Horsten und erstklassigen Büroflächen, die die Skyline der Stadt bevölkern, wieder ansteigen wird.
„Die Herausforderungen, vor denen Hudson Yards steht, sind nicht einzigartig“, sagte Danny Ismail, Analyst und Leiter der Büroabdeckung des Immobilienforschungsunternehmens Green Street Advisors. „Alle Gewerbeimmobilien in New York City sind von Covid-19 betroffen. Ich würde jedoch argumentieren, dass Hudson Yards und die Umgebung nach der Pandemie einer der besseren Büromärkte in New York City sein werden.“
Das Schiff links, eine 150 Fuß hohe, skalierbare Struktur bei Hudson Yards, war im Januar für Besucher geschlossen. Kredit… Todd Heisler/The New York Times
Die Gründung von Hudson Yards krönte fast 30 Jahre Planung für das letzte große, unbebaute Grundstück in Manhattan, Industrieland zwischen der Pennsylvania Station und dem Hudson River.
Es ist New Yorks größtes öffentlich-privates Unternehmen und die größte Entwicklung der Stadt seit dem Rockefeller Center in den 1930er Jahren, unterstützt durch rund 6 Milliarden US-Dollar an Steuererleichterungen und anderer staatlicher Unterstützung, einschließlich des Ausbaus der U-Bahn zur West Side. Trotz der Erweiterung der U-Bahn ist Hudson Yards immer noch relativ isoliert vom Rest von Manhattan, abseits der ausgetretenen Pfade der belebtesten Straßen für Touristen, Käufer und Arbeiter.
Related räumte ein, dass es mit den gleichen finanziellen Problemen wie der Rest der Stadt konfrontiert sei, sagte jedoch, dass die Mieter immer noch in die Bürogebäude des Projekts einziehen würden und dass Hudson Yards sich schließlich erholen würde.
Vier Bürogebäude in Hudson Yards – darunter 50 Hudson Yards, das sich im Bau befindet – sind zu 93 Prozent vermietet, sagte ein Sprecher von Related, obwohl unklar ist, wie viel davon letztes Jahr passiert ist. Facebook hat Ende 2019 einen Mietvertrag über rund 1,5 Millionen Quadratfuß unterzeichnet.
„Unsere starke Bürovermietung, selbst während der Pandemie, ist der Grund, warum wir gut positioniert sind, um New Yorks Comeback von Covid anzuführen, und warum sich die angrenzenden Stadtteile und die gesamte West Side schneller erholen werden“, sagte der Sprecher Jon Weinstein.
Dennoch haben die Probleme, mit denen Hudson Yards konfrontiert ist, Related dazu veranlasst, seine Pläne zu überdenken.
Unter der Leitung seines milliardenschweren Gründers Stephen M. Ross plante das Unternehmen, Hudson Yards in zwei Phasen zu bauen. Die erste Phase, die 2019 eröffnet wurde, umfasst vier Bürotürme, zwei Wohngebäude, ein Hotel und die Mall.
Der zweite Teil sollte 3.000 Wohnungen in acht Gebäuden näher am Hudson River sowie eine öffentliche Schule mit 750 Plätzen und Hunderte von kostengünstigen Mieteinheiten umfassen. Mindestens 265 Wohnungen sollen laut einer Vereinbarung zwischen City Hall und Related aus dem Jahr 2009 „dauerhaft bezahlbar“ sein.
Insgesamt sollte sich Hudson Yards über 28 Acres über bestehende Rangierbahnhöfe erstrecken und eine Fläche von 18 Millionen Quadratfuß umfassen, was ungefähr der doppelten Größe der Innenstadt von Phoenix entspricht.
Der Entwickler hat eine Reihe neuer Optionen in Betracht gezogen, darunter sogar ein Casino, obwohl diese Idee laut Herrn Weinstein nicht mehr im Vordergrund steht.
Related kann die zweite Hälfte nicht bauen, bis es ein Deck über dem Rangierbahnhof baut. Das Unternehmen hat zusammen mit Amtrak Gespräche mit dem Bundesverkehrsministerium über ein zinsgünstiges Darlehen geführt, um die Plattform zu finanzieren und die Vorfahrt für einen neuen Eisenbahntunnel unter dem Hudson zu erhalten, den Amtrak zu bauen plant.
Related hat mehr als 2 Milliarden US-Dollar gefordert, so zwei Beamte, die über den Vorschlag informiert wurden, denen es nicht gestattet war, ihn öffentlich zu diskutieren.
„Die Wohnimmobilien müssen sich erholen, oder sie schalten um und sehen sich dort einen anderen Produktmix an“, sagte Robert Alexander, Vorsitzender der Tristate-Region des Immobilienmaklers CBRE, der Flächen bei Hudson Yards vermarktet. „Für mich ist es ein wichtiger Entwicklungsstandort, und es gibt sehr, sehr, sehr wenige große Entwicklungsstandorte in New York.“
Related steht auch unter dem Druck seiner Investoren, eine vollständigere Buchführung über die Finanzen des Projekts zu liefern. Eine Gruppe von 35 Investoren aus China – ein Bruchteil der rund 2.400, die Hudson Yards mit 1,2 Milliarden US-Dollar beigesteuert haben – verklagte das Unternehmen im vergangenen Jahr und beschuldigte es, sich geweigert zu haben, seine Bücher zu öffnen oder zu sagen, wann es seine Investitionen zurückzahlen könnte.
Ein Schiedsrichter in diesem Fall wies kürzlich die Ansprüche der Investoren zurück und entschied, dass Related nicht verpflichtet sei, detaillierte Finanzinformationen offenzulegen.
Die Anwälte des Unternehmens sagten, dass Hudson Yards „erheblichem Gegenwind infolge von Covid-19“ ausgesetzt sei und dass es aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der Sperrbeschränkungen möglicherweise nicht in der Lage sei, seine Investition in mindestens eine Immobilie dort, 35 Hudson Yards, wieder hereinzuholen. ein Turm mit gemischter Nutzung und einem Hotel, wie aus den Akten in dem von der New York Times erhaltenen Fall hervorgeht.
Eine andere Gruppe chinesischer Investoren, deren Beiträge von 500.000 US-Dollar pro Person Teil eines US-Visumprogramms waren, das ihnen einen Weg zur Staatsbürgerschaft ermöglichen kann, soll laut einer mit der Situation vertrauten Person ebenfalls erwägen, eine ähnliche Klage gegen Related einzureichen der nicht berechtigt war, öffentlich zu sprechen.
Related machte vor dem Ausbruch klar, dass es beabsichtigte, den Großteil seines Geldes bei Hudson Yards durch seine Eigentumswohnungen und sein Einkaufszentrum zu verdienen, da Herr Ross sagte, es habe Büroflächen zum Selbstkostenpreis gemietet, ohne Gewinn zu erzielen.
Die Pandemie hat die harten Straßenseiten offengelegt. Im Jahr 2020 wurden bei Hudson Yards 30 Wohneinheiten verkauft, verglichen mit 157 im Vorjahr, laut einer Analyse für The Times des Bewertungsunternehmens Miller Samuel.
Laut Related sind in diesem Jahr bisher mehrere Eigentumswohnungen bei Hudson Yards unter Vertrag, ein mögliches Zeichen dafür, dass sich der Markt stabilisieren könnte.
Dennoch hat Manhattan derzeit eine Rekordzahl an Eigentumswohnungen zum Verkauf, insbesondere Luxuseinheiten wie die in Hudson Yards, und es könnte Jahre dauern, bis sich die Verkäufe wirklich erholen, so Nancy Wu, Ökonomin bei StreetEasy.
„Hudson Yards wurde für einen Käufer gebaut, der nicht mehr da ist, und vielleicht teilweise für einen Mieter, der nicht mehr da ist, und das war jemand, der in Manhattan leben wollte, aber nicht in der Stadt an sich“, sagte Richard Florida, Professor an der Die Rotman School of Management und die School of Cities der University of Toronto unter Bezugnahme auf die Homogenität der Entwicklung und die etwas isolierte Lage.
Auch im Einzelhandel sieht es düster aus. Die riesige Fläche des gescheiterten Neiman-Marcus-Geschäfts wird nicht mehr von einem anderen Einzelhändler übernommen. Stattdessen wird Related es in weitere Büros umwandeln.
In der Zwischenzeit hat das Unternehmen in den Insolvenzfall von Neiman Marcus eingegriffen und behauptet, dass das Kaufhaus 16 Millionen US-Dollar für die Auflösung seines Mietvertrags und weitere 129.000 US-Dollar für die Entfernung seiner Beschilderung im gesamten Einkaufszentrum schuldet, darunter ein riesiges Schild, das in einem fünfstöckigen Gebäude hing Atrium aus Glas.
Während das Einkaufszentrum von Mitte März bis Anfang September aufgrund von Sperrbefehlen geschlossen war, sind die Käufer immer noch weitgehend abwesend.
Related hat gegen seine anderen bedrängten Einzelhandelsmieter gekämpft und sogar Geschäften mit Geldstrafen von 1.500 US-Dollar pro Tag gedroht, weil sie nach der Wiedereröffnung des Einkaufszentrums nicht geöffnet blieben.
Mehrere Geschäfte, darunter Forty Five Ten, ein Luxusbekleidungsgeschäft aus Dallas, das neben Neiman Marcus eröffnet wurde, haben dauerhaft geschlossen. Das Einkaufszentrum wurde mit 79 Geschäften eröffnet und hat jetzt 89, sagte Related.
Related sagte, das Einkaufszentrum habe seit September mindestens 11 Geschäfte hinzugefügt, darunter Herman Miller, Levi’s und Sunglass Hut.
In den Wochen vor Weihnachten waren Touristen und Büroangestellte Mangelware und einige Geschäfte noch geschlossen, während andere wie Rolex nur nach Vereinbarung geöffnet hatten. Die Angestellten des Einkaufszentrums waren den Käufern in dem höhlenartigen Gebäude weit überlegen, wo der am stärksten besuchte Ort die Schlange bei Blue Bottle Coffee zu sein schien.
Der Wochentagsverkehr an der U-Bahn-Station Hudson Yards, Teil der Verlängerung der Linie Nr. 7, für die die Stadt bezahlt hat, um die Entwicklung zu ermöglichen, sank im Dezember auf durchschnittlich 6.500 Fahrgäste, ein starker Rückgang gegenüber dem Tagesdurchschnitt von 20.000 im Jahr 2019 an die Metropolitan Transportation Authority, die die U-Bahn betreibt.
Der Mangel an Käufern im Einkaufszentrum hat sich auf die Einnahmen von Related ausgewirkt, da das Unternehmen einige Einzelhandelsmietverträge so strukturiert hat, dass die Geschäfte die Miete auf der Grundlage eines Prozentsatzes ihres monatlichen Umsatzes zahlen. Darüber hinaus war eine Reihe von Mietverträgen speziell mit dem Schicksal von Neiman Marcus verbunden – wenn es geschlossen würde, müssten kleinere Geschäfte keine Miete zahlen oder könnten ihre Mietverträge ohne Strafe kündigen.
Related würde sich nicht zu den Bedingungen mit den Mietern äußern, einschließlich der Frage, ob Mietzahlungen zurückgehalten wurden.
Herr Weinstein, der Sprecher des Unternehmens, sagte, dass der Einzelhandel „immer ein Schlüsselelement unserer neuen Nachbarschaft sein würde“.
Trotz der Ungewissheit hat Hudson Yards bereits dazu beigetragen, das Viertel in ein wichtiges Geschäftsviertel und Teil eines Abschnitts von Manhattan entlang der West Side zu verwandeln, der sich zu einem wichtigen Technologiekorridor entwickelt.
Die Entwicklung hat ein Who is Who von Unternehmen angezogen, darunter HBO, CNN, L’Oréal USA, BlackRock und Tapestry, die Muttergesellschaft von Coach, Kate Spade New York und Stuart Weitzman.
„Ich denke, New York City wird es gut gehen, und Hudson Yards wird es gut gehen“, sagte Mr. Florida. „Wird Hudson Yards so sein, wie es geplant ist? Das ist die offene Frage.“
